Les démarches pour surélever un immeuble : guide pratique en 5 étapes
- Camille Caire
- Rénovation
Paris is the new New York ? Devons-nous nous attendre à voir évoluer le paysage parisien avec la nouvelle loi ALUR datant de mars 2014, qui a valu la suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ? Motivée pour favoriser la création de nouveaux logements, Anne Hidalgo, maire de Paris, prévoit la surélévation de certains immeubles parisiens. Cette surélévation est envisagée dans les rues larges (au moins 12 mètres), dans les quartiers où la hauteur n’est pas plafonnée à 25 mètres et sur les angles de rues qui disposent d’une surface plus ample. Dans ce guide, appréhendez les 5 étapes pour mener à bien un projet de surélévation.
Pourquoi surélever un immeuble ?
Trouver un logement à la location ou à la vente sur Paris s’apparente souvent à un parcours du combattant. Bonjour la pénurie des logements ! Pour répondre à ce problème, la loi s’est assouplie permettant l’ajout d’un ou plusieurs étages sur un immeuble ancien. Les nouveaux immeubles exploitent déjà au maximum leur droit à construction.
Mais la surélévation d’immeuble, quesaco ? le projet consiste à ajouter des parties privatives et/ ou communes à un immeuble. Comment ? En modifiant la toiture et en créant des nouvelles constructions dans le prolongement de la façade de l’immeuble.
Pourquoi le faire ? Pour valoriser tout l’immeuble en créant de nouveaux lots.
Quels sont les avantages de la surélévation d'un immeuble ?
La surélévation d’immeuble offre plusieurs avantages comme :
- Qui dit augmentation du nombre d’appartements, dit réduction des charges à long terme, puisque ces dernières sont réparties en davantage de tantièmes.
- Avantage non négligeable, la création de nouveaux logements créer une plus-value à partager entre les différents copropriétaires. Cette plus-value peut servir à financer de lourds travaux : ravalement de façade, remise aux normes électriques, rénovation énergétique…
- La création d’un nouvel étage va permettre d’améliorer l’efficacité thermique grâce aux travaux d’isolation. Coucou les économies d’énergie !
Qui peut être à l'initiative de ce projet ?
Le projet de surélévation d’immeuble peut être à l’initiative de :
- Du syndicat des copropriétaires : en devenant maître d’ouvrage ou en vendant le toit et son droit de construire à un promoteur pour la création de logements neufs. Ce droit est soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Attention, selon l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, si une vente de lots est créée dans le cadre d’une surélévation, les copropriétaires du dernier étage seront prioritaires.
- D’un des copropriétaires du dernier étage à des fins privées : qui souhaite agrandir son logement. Il sera donc par conséquent le maître d’œuvre . Les travaux seront sous sa responsabilité. Cette décision est soumise au vote de l’assemblée générale. Pour mettre à bien ce projet, le demandeur doit obtenir 2/3 des voix des autres copropriétaires.
Quel est le coût d'une surélévation d'immeuble ?
Comptez en moyenne entre 2000 et 4500€ /m². La surélévation est certes un investissement couteux, mais il l’est bien moins que le prix du foncier à Paris, qui se situe en moyenne à 11 361€ / m². Pensez donc à la très belle plus-value que vous pouvez faire lors de la revente !
Quel est le délai pour la surélévation d'un immeuble ?
Il faut être patient, car un projet d’une telle envergure prend du temps à se réaliser. Comptez bien 12 mois pour étudier la faisabilité technique et juridique de la surélévation, et pratiquement autant de temps pour l’exécution des travaux.
C’est une moyenne, parfois les délais peuvent être rallongés s’il y a une modification du règlement de la copropriété, un examen de la mitoyenneté, une étude du marché immobilier pour s’assurer de l’intérêt du projet…
Surélévation d'immeuble : une démarche en 5 étapes
1.Etudiez la faisabilité du projet
Sans faisabilité du projet, pas de surélévation. Cette étape est donc primordiale pour enclencher le processus des travaux. Vous pouvez faire appel à différents professionnels comme un bureau d’études structure qui va s’occuper de répondre aux questions techniques et financières du projet. Cette consultation est obligatoire pour s’assurer du bon déroulement des travaux.
Il faut aussi consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville. C’est un document qui regroupe les normes de construction à adapter. Il doit fournir l’information selon laquelle, il est possible ou non de faire une surélévation. La consultation du PLU est gratuite en mairie. Demandez le service urbanisme.
Autre élément à prendre en compte : est-ce qu’il y a la présence ou non d’une carrière dans les sous-sols de votre terrain ? Pour avoir la réponse, consultez l’Inspection Générale des Carrières (IGC) qui vérifieront l’état du sous-sol de la parcelle.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez aussi faire appel à un architecte. Il est qualifié pour rendre le projet admissible aux règles d’urbanisme à respecter et aux normes thermiques. Il travaillera aussi en collaboration avec le Bureau d’Etude Structure, qui l’assistera sur les spécificités techniques relevant de ses compétences.
Le surélévation légère : modification de la pente de toit
La modification de la pente de toit permet d’augmenter l’inclinaison de la toiture pour gagner de la hauteur sous plafond ou d’augmenter la surface exploitable des combles. De plus, elle peut être accompagnée ou non de la rehausse des murs de la façade et permet potentiellement de réutiliser des matériaux d’origine comme les tuiles.
La surélévation partielle : réhausser une partie de la toiture
Le but de cette surélévation est de gagner en lumière, confort et qualités spatiales. Ce projet permet des installations comme une terrasse tropézienne, un toit-terrasse, l’ajout d’une pièce supplémentaire pour un penthouse, ou la création d’une double hauteur d’une pièce de vie.
La surélévation complète : ajout d'un ou plusieurs étages
Ce projet nécessite de déposer la toiture existante pour en installer une nouvelle plus haut, sur la totalité de la surface de l’immeuble. Qu’elle soit plate ou non, cette surélévation permet de gagner en surface habitable, voire de créer un ou plusieurs logements.
2.Demandez l'accord de la copropriété
Comme je l’ai évoqué plus haut dans l’article, pour mettre à bien un projet de surélévation, vous devez obtenir favorablement 2/3 des votes des membres lors de l’assemblée générale des propriétaires.
C’est une démarche qui peut paraître longue et difficile (à convaincre), mais n’oubliez pas que ces mètres carrés supplémentaires vont constituer une aide précieuse pour le financement des travaux d’entretien. C’est en fait un investissement pour le futur !
Grâce à la loi ALUR du 24 mars 2014, les règles relatives à l’Accès au logement et pour un Urbanisme Rénové se sont nettement assouplies. Avant cette loi, la surélévation d’un immeuble était soumise à un vote à l’unanimité de la part des copropriétaires. Désormais, comme indiqué plus haut, le demandeur ne doit obtenir plus que 2/3 des voix, conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Bon à savoir : la surélévation entraîne de lourds travaux, il est normal que la copropriété soit méfiante face à votre projet. Mettez donc bien en avant tous les atouts de la surélévation d'un immeuble comme par exemple réduire les charges de l'immeuble.
3.Collaborez avec un architecte
Gros enjeu pour l’architecte qui doit répondre vos attentes et vos besoins tout en respectant les caractéristiques du terrain et de l’environnement. L’avantage est que vous aurez un projet sur-mesure (allant de la conception du plan au programme des travaux) qui répond aux normes techniques.
En faisant appel à un architecte, vous n’avez pas à vous occuper de déposer toutes les autorisations nécessaires (comme le permis de construire) à l’avancée du projet auprès du service urbanisme de la mairie. Il s’occupe de toute cette gestion administrative.
Autre point positif à travailler avec un architecte, est qu’il peut facilement intégrer des idées d’isolations thermiques plus performantes ainsi que des équipements durables. Un bon point pour faire baisser considérablement sa facture d’énergie.
4.Attendez la validation du projet par la mairie
La mairie a validé votre projet ? Super, vous avez fait le plus dur ! L’architecte doit maintenant se charger de faire appel à une ou des entreprises en bâtiment. L’idée est d’utiliser des matériaux innovants et légers pour faciliter le maintien de la surélévation par l’immeuble déjà existant.
5.Lancez les travaux
En faisant appel à un architecte, celui-ci prend le rôle de maître d’œuvre durant toute la durée des travaux, pour s’assurer que la construction et les plans coordonnent jusqu’à la livraison du chantier. Arrivée à cette étape, il ne vous reste plus qu’à être patient et d’attendre la fin des travaux (durée qui peut varier selon les caractéristiques de votre surélévation).