4 conseils pour bien analyser un bien avant une visite immobilière

visite immobilière, 4 conseils pour bien analyser un bien avant une visite immobilière

Rien ne remplacera jamais une visite immobilière réelle !

Oui, rien ne remplacera jamais une visite immobilière réelle avant de faire une quelconque offre pour un bien immobilier. Les enjeux sont trop importants pour que vous vous priviez d’une visite : 

  • Des centaines de milliers d’euros à rembourser sur plusieurs dizaines d’années.
  • Y vivre + de 10 ans en moyenne.

L’atmosphère du quartier, les jeux de lumière dans le salon, la cage d’escalier accueillante, ça se vie, ça se sent. Aucune photo, ni description d’annonce ne pourront les remplacer. 

Mais alors, pourquoi cet article ? 

Parce que si vous ne pouvez pas valider l’achat d’un logement, vous pouvez au moins vous épargner beaucoup de visites immobilières inutiles. En étant attentif à certains indices et en lisant entre les lignes, vous pouvez anticiper et comprendre les agencements de certains logements, anticiper leur état, et in fine réaliser si vous avez un avenir ou pas dedans. Débutons par le commencement:

1. Les photos de l'annonce

C’est la base de la base dans une annonce. On regarde les lignes de fuite des éléments de la cuisine pour voir si elle est fatiguée : 

  • Est-ce qu’elle dispose de portes tordues ?
  • Est-ce que les peintures sont fatiguées par le soleil ? (indice : si les blancs tirent sur le jaune, c’est que la peinture n’est pas toute jeune, pas de raison que les autres peintures soit plus récentes, sauf si explicitement écrite….).
  • Est-ce que le parquet montre des ombres sur les photos en lumière rasante ?  

Bref, avec un peu de logique et beaucoup d’observation, vous pouvez rapidement repérer les premiers loups possibles d’un bien.

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Attention quand même : de manière générale, les photos non prises par des professionnels sont souvent moches et ne rendent jamais justice (mal cadré, du bruit, aucun angle d’ouverture). Malgré des objectifs toujours plus impressionnants de nos smartphones, les photos restent immondes. 

Donc si c’est une annonce de particulier : attention de ne pas vous arrêter à de mauvaises prises. Vous pourriez rater une jolie pépite pour rien.

A l’inverse, un professionnel aura tendance à très (trop) travailler l’exposition, la couleur, la netteté. Et du coup, mécaniquement, mettre en valeur des pièces qui n’en ont pas les qualités.

Malgré tout, les photos restent le premier outil pour représenter les biens.

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2. Les diagnostics immobiliers

Bon à savoir : la loi impose au vendeur d’afficher le diagnostic de performance énergétique dans l’annonce de la vente du bien. Vu que le diagnostiqueur fait payer son déplacement dans sa prestation, en général, quand il vient, il fait l’ensemble des diagnostics nécessaires. Pour ne pas le facturer deux fois.

Belle aubaine pour vous ! Demandez toujours les diagnostics avant de faire la visite, ou au plus tard pendant. Ils sont une mine d’informations super intéressantes pour celui qui prend le temps de les lire. De manière générale, c’est le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic électricité, et le diagnostic gaz qui sont les plus parlants sur l’état du bien (s’il faut engager des travaux pour lui faire au moins une mise à jour des normes techniques ou non).

 

Le diagnostic DPE

Concentrons-nous sur le DPE. Le fameux diagnostic de performance énergétique qui précise la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation normale du logement. Les préconisations que propose le diagnostiqueur pour améliorer les performances du bien sont toujours intéressantes à lire. Pour connaître les axes d’améliorations prioritaires qui feront passer un gap de performance énergétique à votre potentiel futur chez vous. Il vous indique par exemple quand date le permis de construire du bâtiment et les pièces (chauffages, fenêtres, radiateurs) qui sont fatiguées et qui méritent un remplacement. Les préconisations sont classées par ordre, du plus grand impact au plus petit sur les performances énergétiques du bien. Alors focalisez-vous sur les premières recommandations, les dernières ne sont que du remplissage le plus souvent.

Les diagnostics électrique et gaz

Vous pourrez également voir si le système électrique, ou le gaz, présentent des anomalies. 

Le plus souvent, c’est la mise à la terre du logement qui fait défaut, voir un tableau électrique prêt pour la retraite (coucou les disjoncteurs porcelaine…). Au moins vous savez à quoi vous en tenir ! En revanche, cela ne veut pas dire que le bien est impropre à son usage, mais que le système électrique est à revoir. Pas de panique, le vendeur le prend souvent en compte dans son prix de vente. Sinon, vous avez un argument pour négocier le prix du bien. Comptez grosso modo  un prix de 110 euros du m² pour refaire le système électrique d’un logement ! 

Pour le gaz, nous vous invitons à être vigilant sur les anomalies constatées. Même s’il n’y a jamais eu d’incident jusque-là, cela peut arriver n’importe quand. Et les enjeux sont dramatiques avec le gaz… Donc une fois les anomalies repérées sur le rapport des diagnostics, posez directement les questions aux vendeurs ou à l’agent immobilier pour qu’ils vous expliquent le pourquoi du comment. Normalement, le diagnostiqueur a dû expliquer point par point les différentes anomalies trouvées, et leurs degrés de dangerosités. 

Heureux garde fou, si un danger grave est sur le point de se produire, le diagnostiqueur se doit de le mentionner par un DGI (Danger grave immédiat) et de couper l’alimentation au gaz du logement lors de son intervention. Donc, normalement vous ne risquez pas d’exploser dans l’appartement pendant la visite ! Ouf 🙂

Le reste des diagnostics doivent toujours être lus avec précaution, mais ils informent de manière moins exhaustive de l’état du bien. Vous saurez ou concentrer le maximum de temps et de concentration la prochaine fois.

3. L'adresse, merci Google Earth

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Dès que vous avez l’adresse du bien, jetez-vous sur google Earth. Vous pourrez visiter le quartier sans se déplacer ! C’est un outil formidablement rapide pour repérer la façade de l’immeuble, les commerces alentours et finalement le pâté de maisons immédiat.

Vous pourrez zoomer au moins sur le rez-de-chaussée et sur le premier étage de l’immeuble pour apprécier si la façade est fissurée, propre ou même neuve, si le trottoir est plutôt encombré ou si un local commercial type bar se trouve en bas de l’immeuble.

Si l’immeuble possède un petit restaurant, attention à Uber Eats et Deliveroo qui font pulluler les scooters aux pots percés de 19h à Minuit en attente pour livrer des pizzas et des sushis devant les restaurants. C’est la nouvelle source de nuisance dans les grandes villes !

C’est gratuit, c’est rapide, et, sans forcément prendre le pouls du quartier, vous verrez tout de suite si vous avez de bonnes vibrations avec l’architecture et les commerces du coin. alors faites le systématiquement dès que vous avez une adresse d’un bien.

4. La description de l'annonce

On vous traduit les mots pour vous faire gagner du temps, cela ne veut pas dire que les biens ne sont pas bons, mais cela vous fera comprendre plus vite leur état.

  • Beau potentiel = en mauvais état
  • Très beau potentiel = c’est une ruine
  • A rafraîchir= travaux de rénovation assez importants
  • A rénover = tout à refaire (cuisine et salle de bain)
  • Idéal investisseur= en mauvais état et à côté d’une faculté
  • Idéal locatif = en bon état et à côté d’une faculté
  • Coquet = petit
  • A repenser = mal aménagé
  • Grand volume =grande hauteur sous plafonds, attention au système de chauffage qui doit être performant pour chauffer tout ça
  • Idéal premier achat = prix compétitif par rapport au reste du marché, mais attention à l’état.
  • Coup de coeur = très bien placé et avec du charme. Attention, le prix est en conséquence.
  • De caractère =il baigne dans son jus mais est généralement (pas toujours) bien entretenu. c’est quitte ou double pour la visite.
  • Esprit contemporain = Triste à mourir, aménager le plus souvent par Ikea, mais bon, certains aiment…
  • Combles aménageables = il faut faire les travaux pour l’aménager
  • Combles aménagées = attention à la hauteur sous plafond pour les zones à vivre.

Dans tous les cas, si des travaux sont nécessaires = Appeler Second Souffle 😉