La surélévation à Paris

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Surélévation Paris, Surélévation Paris

La nécessité de surélever un immeuble dans les grandes agglomérations tombe sous le sens. Cependant, celle-ci peut, dans les faits, s’avérer complexe à mettre oeuvre, notamment lorsqu’on est seul à porter ce projet. 

La surélévation à Paris

Paris est une des capitales les moins hautes en terme de bâtiments. En effet, dans des quartiers, la hauteur est plafonnée à 25 ou 37 mètres selon la localisation. Un plafonnement qui fait suite à la multiplication des surélévations à partir de 1880, encouragée par l’arrivée de l’ascenseur. Néanmoins, il a fallu freiner cette solution de facilité car la population a grandi de manière beaucoup trop importante pour continuer à utiliser ce genre de technique. La population est effectivement passée de 1,6 million d’habitants en 1860 à 2,9 millions en 1914, entraînant donc la surélévation de 10% des immeubles. La surélévation d’immeubles a ensuite connu un ralentissement à partir des années 1960-1970, avec le durcissement de la législation et l’apparition des copropriétés. 

 

1. Une législation plus favorable depuis la loi ALUR

Grâce à l’entrée en vigueur de la loi ALUR et du nouveau Plan Local d’Urbanisme de Paris, la surélévation connaît un nouvel essor dès 2014. En effet, ces mesures ont contribué à assouplir la réglementation en matière de surélévation : 

  • La suppression du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) a annulé la limite de densité des parcelles au profit de règles moins contraignantes (liées à la volumétrie et au paysage). 
  • La hauteur maximale des immeubles peut maintenant s’aligner sur la hauteur des bâtiments voisins. 
  • Il ne faut désormais que ⅔ des voix des copropriétaires pour valider l’autorisation de surélever (au lieu de l’unanimité)
  • Les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de veto sur la surélévation, mais disposent d’un droit de priorité s’ils souhaitent acheter un ou plusieurs des nouveaux lots créés.

 

2. Paris, ville propice à la surélévation

Paris est la ville la plus densément peuplée d’Europe. Elle compte en effet près de 21 000 habitants / km². Dans le but de favoriser la rénovation énergétique des immeubles parisiens, la mairie de Paris encourage l’exploitation des toits de la ville pour construire de nouveaux logements. 

A terme, la ville aspire à créer 40 000 logements familiaux au cours des prochaines années.

Les types de surélévation à paris

Surélévation Paris, Surélévation Paris
Source : Pinterest

Le surélévation légère : modification de la pente de toit

La modification de la pente de toit permet d’augmenter l’inclinaison de la toiture pour gagner de la hauteur sous plafond ou d’augmenter la surface exploitable des combles. De plus, elle peut être accompagnée ou non de la rehausse des murs de la façade et permet potentiellement de réutiliser des matériaux d’origine comme les tuiles.

Surélévation Paris, Surélévation Paris
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La surélévation partielle : réhausser une partie de la toiture

Le but de cette surélévation est de gagner en lumière, confort et qualités spatiales. Ce projet permet des installations comme une terrasse tropézienne, un toit-terrasse, l’ajout d’une pièce supplémentaire pour un penthouse, ou la création d’une double hauteur d’une pièce de vie.

Surélévation Paris, Surélévation Paris
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La surélévation complète : ajout d'un ou plusieurs étages

Ce projet nécessite de déposer la toiture existante pour en installer une nouvelle plus haut, sur la totalité de la surface de l’immeuble. Qu’elle soit plate ou non, cette surélévation permet de gagner en surface habitable, voire de créer un ou plusieurs logements.

La faisabilité d'une surélévation à paris

Étape primordiale dans votre projet de surélévation, la faisabilité va déterminer si les travaux peuvent être réalisés d’un point de vue architectural, technique et urbanistique.

  • Faisabilité architecturale : c’est à l’architecte de concevoir le projet de surélévation. Il va s’appuyer sur le volume constructible maximal autorisé. Cependant, si l’immeuble se situe dans une zone inscrite au titre des monuments historiques, un Architecte des Bâtiments de France doit être consulté pour valider l’aspect extérieur de la future surélévation.
  • Faisabilité technique : il faut faire appel à un bureau d’étude technique qui va vérifier si la nature du sol, les fondations et la structure de l’immeuble sont capables de supporter l’ajout d’un ou plusieurs étages supplémentaires. 
  • Faisabilité urbanistique : il faut consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris pour vérifier que le projet est réalisable au niveau des gabarits constructibles, et de s’assurer auprès de l’Inspection Générale des Carrières que l’immeuble ne se situe pas au-dessus d’une ancienne carrière. 
Surélévation Paris, Surélévation Paris
Source : Pinterest

Qui peut-être à l'initiative d'un projet de surélévation ?

  • Le propriétaire d’un appartement pour réaliser un investissement : si l’immeuble est éligible à la surélévation, un propriétaire peut entreprendre de réaliser un placement immobilier et créer de la surface habitable qu’il louera ou vendra. Par l’investissement de ses fonds propres, il offre l’opportunité à la copropriété de valoriser son droit à construire. De plus, le propriétaire du dernier étage peut motiver sa démarche par l’agrandissement de son logement. 
  • La copropriété pour financer des travaux et diminuer les charges : la copropriété peut décider de s’occuper lui-même des travaux de surélévation et de leur financement, ou de confier cette mission à un tiers. 
  • Le propriétaire de l’immeuble pour créer des appartements à vendre ou louer : il peut s’occuper directement de la maîtrise d’ouvrage et du financement du projet. En effet, si le bâtiment appartient à un propriétaire unique, celui-ci n’a donc pas besoin de soumettre son projet de surélévation aux votes de l’assemblée générale.

Quel prix au m² pour une surélévation à Paris ?

Comptez entre 3 000 et 6 000€ TTC / m² de surface créée pour une surélévation d’immeuble à Paris ou en région parisienne. Ce prix englobe l’accompagnement complet du projet par un architecte + la réalisation des travaux

La saviez-vous ? Le prix du foncier actuel est de plus de 10 000€ / m². Effectuer une surélévation à Paris représente alors un très bon investissement, avec la perspective d’une plus-value en cas de revente.

La conduite d'un projet de surélévation ?

Second Souffle est en mesure de vous accompagner à partir du début de votre projet jusqu’à la réalisation de celui-ci. Nous intervenons dans chacune des étapes ci-dessous : 

 

1. Faisabilité réglementaire et urbanistique 

Dans le cadre d’une surélévation, c’est avant tout la hauteur maximale des constructions qui nous intéresse, car elle peut rendre un projet impossible. Tout projet non conforme au PLU ne peut tout simplement pas être réalisé. Consulter l’acte notarié d’achat de votre parcelle vous permet également de déterminer les éventuelles limites de construction de votre projet.

 

2. Faisabilité architecturale

Une faisabilité architecturale permet de vérifier que les fondations de la maison peuvent supporter une extension et à déterminer le poids maximum supporté. Une étude de faisabilité peut être réalisée par un architecte, par un ingénieur ou par un bureau d’études techniques. Second Souffle est en mesure de vous aider avec ses partenaires pour cette étape.

 

3. Chiffrer les travaux et édition du devis précis

Étape importante qui vous permettra d’affiner le calcul de la surface créée, le coût des travaux et donc la rentabilité du projet. 

 

4. Consulter les organismes décideurs

Il faut obtenir les autorisations de l’Architecte des Bâtiments de France, des services d’urbanisme et de l’Institut Général des Carrières. Il convient de soumettre le projet en amont pour obtenir des recommandations.

 

5. Soumettre le projet à la copropriété

Au moment de l’assemblée générale, il est primordial d’anticiper les réticences de chacun et de chercher l’intérêt de tous. La loi Alur simplifie cette étape en réduisant notamment le nombre de voix nécessaires.

 

6. Dépôt du Permis de Construire

Le dossier doit comporter un cerfa, des notices explicatives du projet et des pièces graphiques. Suite au dépôt, le délai d’instruction est de 3 mois et le delais de recours des tiers est de 2 mois en moyenne. Le permis de construire est ensuite valable pendant 3 ans.

 

7. Début du chantier

Le chantier démarre. La phase de gros-oeuvre (structure) dure entre 1 et 3 mois. Il faut compter ensuite 2 à 3 mois pour terminer le projet. Au terme du chantier, on prononcera sa livraison par le biais de son PV de réception qui déclenchera différentes assurances qui garantissent les ouvrages jusqu’à 10 ans.

Surélévation Paris, Surélévation Paris
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Les avantages pour la copropriété de surélever un immeuble

  • Baisse des charges de copropriété : elles diminuent car la construction de nouveaux appartements permet de répartir les charges entre davantage de propriétaires. De plus, grâce à la construction d’un étage supplémentaire bien isolé, les dépenses énergétiques de l’ensemble de l’immeuble diminueront.
  • Valoriser l’immeuble : la surélévation va permettre d’améliorer l’aspect extérieur et le confort global de l’immeuble tout en contribuant à la valorisation de l’ensemble de la copropriété. 
  • De nouveaux revenus lors de la vente des nouveaux appartements : grâce à la surélévation, le syndic de copropriété va pouvoir mettre en vente des logements et générer des revenus. Ces revenus peuvent être partiellement ou totalement répartis entre les copropriétaires ou affectés à la rénovation de l’immeuble.

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