Vendre son bien seul ou en agence ? L’agence immobilière à commission fixe est-elle une réelle alternative aux agences immobilière traditionnelles ?
- Camille Caire
- Immobilier et juridique
Plusieurs questions se posent lorsque l’on décide de vendre un bien immobilier : le faire seul ou être accompagné par un professionnel ? Comment vendre sans commission ? Quel est le montant des frais d’agence ? Comment l’estimer au prix du marché ? Combien de temps cela va prendre ? Quelles sont les formalités nécessaires ? Et surtout, au-delà de ce que cela va me rapporter, combien cela va me coûter ?
L’immobilier est un des milieux qui n’a pas échappé aux évolutions et aux innovations. De nombreux modèles alternatifs ont vu le jour proposant de nouvelles offres : les agences immobilières sans commission ou les agences immobilières à prix fixe. PropriLib, start-up implantée à Paris et à Lyon propose un accompagnement professionnel tout au long de la vente pour une commission fixe et unique de 4 500 € peu importe le prix de vente de votre bien !
Le premier réflexe à avoir consiste à estimer son bien. L’estimation immobilière doit être juste et cohérente afin de correspondre aux paramètres du marché à l’instant de la mise en vente. C’est donc une étape primordiale pour votre vente. En effet, l’estimation revêt un caractère stratégique ! Un bien immobilier estimé en cohérence avec le marché est un bien qui se vendra plus facilement et dans un délai raisonnable. Il est nécessaire de connaître le secteur, le prix du marché et de prendre en compte l’ensemble des éléments et des spécificités de votre bien pour réaliser une estimation correcte. Il peut alors être judicieux de se tourner vers un conseiller immobilier pour réaliser une estimation professionnelle rapide et gratuite. Ainsi, vous aurez des indications sur la valeur de votre bien afin de mieux le positionner sur le marché.
En passant par un professionnel, vous serez conseillé(e) sur l’état actuel du marché et cela permettra de vous orienter mais surtout de vendre au meilleur prix. En effet, estimer un bien ne s’improvise pas. Le danger réside dans la tentation de surestimer son bien mais aussi dans l’écueil d’une sous-estimation. Pensez à bien distinguer le prix d’affichage (frais d’agence inclus) et le prix net vendeur. Afficher un prix frais d’agence inclus est une obligation légale. Il faut songer à soustraire les frais d’agence à ce prix pour obtenir le prix net vendeur ou autrement dit, la somme que vous percevrez réellement. Les frais d’agences classiques se situent aux alentours de 5,5% du prix de vente, il ne faut donc pas oublier de tronquer une bonne partie du prix affiché pour se rendre compte de ce qui revient véritablement au vendeur.
Les agences à commission fixe comme PropriLib garantissent au propriétaire de vendre à frais fixe avec une commission forfaitaire de manière à ne pas impacter le prix net vendeur.
En tant que particulier, vous avez accès au site d’annonces LeBoncoin. Cependant, ce dernier représente moins de 20% des transactions immobilières en ligne donc ne permet pas de cibler la majorité du marché. Or, en ne touchant qu’une minorité du marché, vous risquez de vendre en dessous du prix réel… Alors qu’en passant par un professionnel, vous pouvez atteindre plus de 90% du marché grâce à la publication de votre annonce sur des portails réservés aux professionnels tels que SeLoger, Logic-Immo ou Bien’ici. Ainsi vous vous assurez de pouvoir atteindre plus d’acquéreurs et de choisir l’offre la plus haute.
Outre la publication sur ces sites spécialisés, la qualité de l’annonce et des photos est capitale ! En effet, 40% des acheteurs ne regardent que les photos ! Certains professionnels comme PropriLib ont intégré dans leur offre la prestation d’un photographe professionnel qui réalise des photos de qualité pour mettre votre bien en valeur. Résultat : plus de visibilité et de trafic sur votre annonce, elle suscite de l’intérêt, les acquéreurs ont envie de cliquer !
Cette start-up propose également la réalisation par un professionnel d’une visite virtuelle. Cette technique moderne est très appréciée par les acheteurs car elle leur permet de visiter le bien en détail. Bien plus qu’une simple rédaction d’annonce c’est une véritable première visite, permettant de se rendre compte de l’agencement des pièces, des volumes, de la luminosité, etc. Cette pratique permetde cibler et de filtrer au mieux les acquéreurs afin de réaliser une visite physique uniquement lorsque le bien en question correspond précisément aux critères des acheteurs potentiels. Pour les biens nécessitant quelques travaux ou rafraîchissements, il est également possible d’intégrer à l’annonce des clichés permettant de se projeter au mieux dans le bien rénové grâce au home staging digital.
La publication de votre annonce sur les portails réservés aux professionnels de l’immobilier augmente donc la visibilité de votre bien de manière considérable et permet d’attirer le maximum d’acquéreurs potentiels. Or plus votre bien est visible sur le marché, plus vous augmentez les chances d’obtenir une offre au prix.
Cependant, le nombre ne fait pas la qualité ! Il est nécessaire de filtrer les personnes intéressées.
Avant la visite du bien, le professionnel pourra questionner l’acheteur sur ses critères de recherche, lui fournir toutes les précisions techniques dont il a besoin et s’assurer que le bien correspond réellement à ses attentes avant de réaliser une visite physique.
Après la visite et en cas de manifestation d’intérêt de la part du visiteur, il est recommandé d’étudier les capacités et conditions de financement des potentiels acheteurs pour éviter les mauvaises surprises. Avec PropriLib, les acquéreurs sont mis en relation avec un courtier partenaire qui étudiera leur dossier afin de s’assurer de leur solvabilité. Ainsi, les propriétaires sont rassurés car le profil des acquéreurs est établi à l’avance. Leur recherche est analysée pour savoir si elle est en phase avec le bien en vente et un contrôle de solvabilité est effectué en cas d’offre d’achat.
En définitive, ne pas être accompagné dans sa vente c’est prendre un risque au niveau du prix de vente final mais aussi du choix de l’acquéreur comportant le moins de risque. On comprend alors l’importance de l’aide d’un professionnel, un expert local dédié, qui gère les formalités et s’assure de cibler au mieux les acquéreurs potentiels. Ce travail permet en réalité au propriétaire de gagner du temps et de la visibilité afin d’accélérer sa vente mais aussi et surtout de vendre à un prix optimal. En revanche, cette opération peut s’avérer coûteuse, c’est pourquoi de nouvelles offres d’agences ont vu le jour pour permettre à leurs clients d’optimiser leur vente en ne payant plus de commissions démesurées indexées sur le prix de vente.
Grâce aux innovations qu’ont permis le développement d’internet, les agences physiques ne sont plus indispensables. En effet, aujourd’hui, 95% des acquéreurs trouvent leur bien en ligne.
Il est loin le temps où l’on se déplaçait en agence pour s’entretenir avec un agent et lui exposer ses critères d’achat ou lui présenter son bien à vendre. Il est désormais possible de consulter les annonces n’importe où et à n’importe quelle heure via les plateformes en ligne. Ces célèbres portails tels que SeLoger, Logic Immo ou encore Bien’ici ont acquis une réelle notoriété tant leur accès est simple et leur utilisation est entrée dans les habitudes de chacun.
Alors, lorsqu’une agence immobilière n’a plus besoin de supporter des coûts fixes mais garantit un service de qualité et un accompagnement personnalisé et complet à l’aide des plateformes en lignes et des procédures dématérialisées, pourquoi payer une commission si élevée à l’agent immobilier ? Alors qu’il est encore parfois possible de négocier en partie les frais d’agence,certains ont fait le choix de proposer une commission fixe quel que soit le montant du bien.
La commission de l’agent immobilier est sa rémunération pour avoir permis la réalisation de la vente. Comme son nom l’indique, la commission variable est indexée sur le montant total de la valeur du bien immobilier mis en vente. Il s’agit d’un pourcentage du prix de vente. En France, le taux de commission de l’agent immobilier est de l’ordre d’environ 5,5% du montant du prix de vente. Par exemple, vous vendez un appartement dans le 18ème arrondissement de Paris à 400 000 €. 5,5% du prix de vente représente alors 22 000 €. Ce bien vendu 400 000 € frais d’agence inclus n’offre alors que 378 000 € net vendeur, c’est-à-dire réellement dans votre portefeuille.
Concernant la commission fixe, c’est une logique différente qui s’applique ici : vous ne payez plus l’agent immobilier en fonction d’un pourcentage mais bel et bien d’un forfait unique qui demeure le même, et peu importe la valeur de votre bien. PropriLib a fait le choix de proposer un accompagnement tout au long de la vente pour des frais fixes de 4 500 €. Ainsi, en suivant le même exemple que précédemment, votre bien vendu à 400 000 € frais d’agence inclus vous rapportera 395 500€ net vendeur, soit une économie de 17 500 € ! Pour un bien à 400 000 €, la commission de PropriLib ne représenterait alors qu’environ 1% de la vente … C’est pourquoi le vendeur ne voit plus son prix net vendeur drastiquement baisser, tout en étant assuré de bénéficier d’un suivi de qualité par un professionnel.
En effet, PropriLib propose un service alternatif de vente immobilière étantde 3 à 10 fois moins cherque les agences immobilières traditionnelles, avec une commission fixede 4 500 € à la charge de l’acquéreur, peu importe le prix de vente de votre bien et seulement en cas de réalisation de la vente. Avec PropriLib, c’est l’acquéreur qui règle la commission et non le vendeur comme dans les agences traditionnelles. Il s’agit d’un simple jeu d’écriture comptable qui permet d’optimiser la fiscalité de la vente immobilière en allégeant les droits de mutation car il n’y aura pas de droits à régler sur la commission de l’agent immobilier.
Une offre à prix fixe n’est pas synonyme d’un service au rabais ! La faible commission est en réalité justifiée : la différence réside dans le fait qu’il n’y a pas d’agence physique et que les processus sont optimisés au maximum grâce au numérique.
Au contraire, les mêmes services sont proposés avec l’aide d’outils innovants, plus performants : un conseiller local attitré, une estimation gratuite, des photos professionnelles, la mise en ligne sur les portails réservés aux professionnels tels que SeLoger, Logic-Immo ou Bien’ici, ainsi que la gestion des appels, des visites, un filtrage et un ciblage précis des acquéreurs, une sécurisation de votre projet en étudiant les capacités financières des potentiels acheteurs et un accompagnement pour la rédaction de votre compromis en lien avec le notaire. En clair, il s’agit d’une offre permettant de gérer pour vous toutes les formalités de A à Z de votre vente pour un prix juste et fixe !
Ils ont osé franchir le pas, pourquoi pas vous ?