Contrôler l’état de la toiture avant un achat immobilier
- Camille Caire
- Entretien, Immobilier et juridique
La toiture, la grande oubliée pendant les visites pour l’achat d’un bien immobilier ! Mais en vérité, la toiture joue un rôle essentiel car c’est à travers elle que l’eau risque de s’infiltrer et provoquer de sinistres. Mais pas de panique, suivez les étapes, et grâce à cet article, vous deviendrez incollable pour détecter une toiture en mauvais ou bon état.
Pour cette première étape, il vous suffit de prendre un peu de recul pour avoir un aperçu global de la toiture. On fait attention à quoi ? Regardez qu’il n’y ait pas une ondulation du faîtage ou des arêtiers (angles entre deux pans de toit) ou une zone en creux. Elles peuvent être le signe d’une dégradation de la charpente mais parfois elles vont juste avertir de l’âge de la construction et du fait que le bois a travaillé.
Autre étape importante, qui est le contrôle des tuiles ou des ardoises. Vérifiez bien à l’aide de jumelles, les tuiles ou les ardoises manquantes ou cassées car elles participent à l’étanchéité de la maison ! Faites aussi attention aux raccordements comme les jonctions entre deux pans de toiture, entre la toiture et le mur, autour du conduit de cheminée… Avec le temps, les matériaux peuvent se fissurer et il faudra alors rapidement les réparer.
La présence de mousses ou de lichens gêne l’écoulement des eaux de pluie et peut accélérer la dégradation des tuiles par l’action du gel.
On passe à l’intérieur de la maison pour y observer la charpente.
Les combles sont aménagés ? Demandez s’il existe bien des entrées et sorties d’air en parties basses et hautes de la toiture pour assurer la ventilation de la couverture. Pourquoi vérifier cela ? Ces ouvertures empêchent la condensation qui pourrait nuire à l’isolation. Vous pouvez demander aux propriétaires actuels une copie de la facture pour connaître la date des derniers travaux d’entretien réalisés.
Si ces travaux ont moins de 10 ans, ils entrent dans le cadre de la garantie décennale et la copie vous sera utile si vous achetez la maison.
Les combles ne sont pas aménagés ? En général, l’espace sous comble est accessible. Si vous le pouvez, n’hésitez pas à observer la charpente pour vérifier l’état des poutres. Intéressez-vous surtout aux traces d’humidité, de pourriture, aux signes de la présence d’insectes ou de champignons xylophages. Si vous remarquez des traces d’humidité, cela est peut-être dû à une ancienne fuite. Pour estimer la profondeur de l’attaque, vous pouvez enfoncer la lame d’un couteau au coeur des parties endommagées.
Vous avez repéré des trous à la surface du bois ? Ces trous peuvent révéler la présence d’insectes xylophages (capricornes ou vrillettes). Ces insectes sont facilement repérables et traitables. Concernant les termites, il est plus difficile de les repérer. Mais si la maison est située dans une zone infestée, le propriétaire a l’obligation de faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier, l’état parasitaire.
Attention si le diagnostic révèle la présence de termites, le propriétaire a l’obligation de déclarer à la mairie que son bien est infesté. La mairie a la possibilité d’injonction de diagnostic et/ou de traitement. Le traitement dure en moyenne 4 heures pour une intervention préventive et 3 à 4 jours avec des barrières chimiques en présence de termites.
Le coût d’un traitement, en préventif, se situe entre 500 et 1 000 € selon les techniques employées. En curatif, la fourchette va de 1 500 à 3 000 €.
Le diagnostic état parasitaire n’indique pas obligatoirement la présence d’autres insectes ou de champignons comme la mérule. Si vous avez un doute, nous vous conseillons de faire un diagnostic parasitaire complet.
C’est l’ennemi numéro 1 des habitations ! C’est pourquoi, vous devez veiller à ce que l’eau de pluie soit correctement collectée. Si une gouttière est percée ou une descente bouchée et qu’elles ne jouent plus leur rôle, il est fort à parier que l’eau s’est déjà infiltrée dans les murs. Demandez aux propriétaires lors de votre visite où sont dirigées les eaux pluviales.
Plusieurs éléments peuvent causer des infiltrations au niveau de la couverture : vous pouvez facilement repérer des tuiles ou ardoises fendues, cassées ou déplacées. Une fenêtre de toit mal posée ou trop ancienne. Le manque d’entretien des gouttières. Une accumulation de mousses et/ou de feuilles mortes. Ou même un défaut d’étanchéité autour d’une souche de cheminée.
Il est vrai qu’il est plus facile de repérer une infiltration que d’en connaître l’origine. En fait, l’eau peut s’infiltrer en amont et ruisseler de manière invisible avant d’apparaître un peu plus bas. Une infiltration se repère vite. Si vous voyez des fissures ou des auréoles au plafond, des traces de moisissures sur les murs, une peinture qui cloque, des pièces de bois endommagées, demandez aux propriétaires s’il s’agit d’anciennes fuites réparées.
Pour transformer le toit plat en terrasse, il faudra obligatoirement obtenir l’accord de la copropriété et déposer une demande de permis de construire.
Le dernier étage d’un immeuble est souvent prisé. En même temps (si vous disposez d’un ascenseur), qui ne voudrait pas d’un appartement plus lumineux et plus agréable à vivre car il n’y a pas de voisin au-dessus ? Par contre il faut bien un inconvénient, l’appartement est en première ligne face aux déperditions thermiques et aux risques de fuite. Évidemment l’entretien de la toiture reste à la charge de l’ensemble des copropriétaires.
La loi Alur (la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), votée en février 2014, compte plusieurs mesures dont la première vise à favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
En mai dernier, un nouvel article instaure un dispositif de lutte contre la mérule. La loi Alur ne rend pas ce diagnostic obligatoire comme pour celui de des termites mais impose aux propriétaires de signaler à la mairie, la présence de ce champignon parasite si elle est détectée.
Ils ont osé franchir le pas, pourquoi pas vous ?