Compromis de vente : notre guide complet
- Camille Caire
- Immobilier et juridique
Suite à la visite de plusieurs biens, vous vous êtes enfin décidé à faire une proposition d’achat pour un logement ! Il est l’heure de passer à la signature d’un avant-contrat, plus connu sous le nom de compromis de vente. Ce document stipule que le propriétaire du bien fait une promesse de vente à l’intéressé et que ce dernier s’engage à acheter le bien.
Le compromis de vente est une promesse synallagmatique qui a pour but de rendre explicite un compromis liant l’acheteur d’un bien immobilier à un vendeur. Il s’agit d’un contrat qui précède l’acte de vente final et qui est essentiel pour clarifier tous les termes de la négociation. En effet, le document regroupe l’ensemble des conditions qui seront présentes sur l’acte de vente final.
De ce fait, vous devez lire attentivement un compromis de vente avant de le signer. D’autant plus qu’il a la même valeur qu’un contrat de vente définitif selon les dispositions de l’article 1589 du Code civil. Une fois que les deux parties auront émargé, ils s’engagent à concrétiser cet accord. L’acheteur a cependant la possibilité de se rétracter dans le délai légal.
Il existe des clauses qui provoquent l’annulation d’une promesse de vente. Elles visent aussi bien à protéger le vendeur que l’acheteur. La condition suspensive d’obtention de prêt est l’un des termes obligatoires à mettre sur un compromis. Cela est recommandé lorsque le futur acquéreur est un particulier et qu’il souhaite financer son projet en souscrivant à un crédit immobilier.
Dans cette condition, sont mentionnés tous les détails en rapport avec le financement (montant du prêt, apport personnel, taux d’intérêt, durée…). Dès lors que vous êtes en mesure de justifier le refus de 3 organismes de crédit, selon les normes stipulées dans le contrat, la vente est annulée.
Le contrat peut également être invalidé par les conditions suspensives ci-dessous.
Si vous prévoyez de vendre un autre bien pour financer l’achat de l’immobilier en question et que celui-ci n’a pas trouvé d’acheteur avant la date butoir.
Dans la mesure où le propriétaire n’a pas réalisé de travaux alors qu’il était question de les effectuer avant la signature du contrat de vente authentique.
Pour réaliser votre projet, vous pourriez avoir besoin d’un permis de construire, d’une autorisation préalable, d’un changement de destination ou d’un permis à démolir. Tout dépend de ce que vous envisagez de faire. La non-obtention du document administratif peut invalider la promesse de vente.
Au cas où vous ne bénéficiez pas d’un droit de préemption, la priorité d’achat peut être donnée à un autre. L’exemple le plus fréquent est que l’acheteur se fait substituer par le locataire du bien qui souhaite l’acquérir.
La vente d’un bien entraîne forcément une transmission des servitudes, ce qui n’est pas toujours abordé par l’agent immobilier en charge de commercialiser le bien. Une révélation ultérieure peut provoquer une résiliation du contrat par l’acquéreur. Hormis ces conditions, un compromis de vente peut être annulé sans pénalité, au cas où l’un des termes n’est pas respecté dans les délais définis.
Le nombre de documents en annexe d’une promesse de vente a considérablement augmenté avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014. Le dossier fourni par la personne en charge de commercialiser le bien renferme généralement plusieurs centaines de pages. Vous vous dites bien évidemment que ce nombre de documents est assez volumineux. Retenez cependant qu’ils ont pour objectif de vous informer sur toutes les caractéristiques du bien immobilier. De plus, le vendeur lui-même doit se protéger contre les éventuels recours en cas de défauts cachés.
Concernant le vendeur et le bien immobilier, voici quelques-uns des documents demandés lors de la signature d’une promesse de vente :
Il est nécessaire de fournir une liste des meubles s’ils sont vendus avec le bien.
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit fournir à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques du bien. Ce dossier renseigne sur l’état général de l’immobilier, y compris les performances énergétiques avec la DPE. L’ensemble est joint au compromis de vente. Ainsi, l’acheteur peut anticiper les éventuelles rénovations à réaliser en lisant les conclusions des experts avant la signature. Le point le plus important concerne l’isolation thermique qui définit les dépenses à prévoir pour le chauffage.
Pour les logements qui se trouvent dans une copropriété, le vendeur est dans l’obligation de fournir d’autres pièces jointes à l’acheteur. Il s’agit des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
Si les conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG) ont été réalisées, ces dernières doivent être fournies.
L’acheteur doit être informé des montants de charges courantes du budget et des frais pris en charge par le vendeur durant les 2 années précédant la vente. Ces charges ne concernent pas le budget prévisionnel. De même, les sommes potentielles revenant au syndic et qui incombent à l’acheteur doivent être mentionnées, ainsi que les impayés des charges de la copropriété.
Par ailleurs, il peut advenir qu’un certain capital soit dû à des fournisseurs ou que le syndic ait établi un fond de travaux. L’acheteur doit être au courant des sommes versées pour le lot principal vendu et du dernier montant cotisé par le copropriétaire vendeur.
Lorsque vous devez conclure une promesse de vente, le propriétaire du bien peut vous demander de lui verser un acompte, plus communément connu sous le nom de « dépôt de garantie ». Même s’il est courant de verser cet acompte au moment de passer à la signature d’un avant-contrat de vente immobilière, il n’est en aucun cas obligatoire. De même, aucune loi ne stipule un montant minimum à verser.
Toutefois, gardez à l’esprit que pour le propriétaire du bien, le versement d’un acompte constitue un gage d’engagement et de bonne foi de la part de l’acquéreur. Le dépôt de garant est donc un moyen de consolider l’accord entre les parties prenantes. Le vendeur n’est cependant pas tenu de reversé la sonne à l’acheteur, si le compromis signé n’est pas respecté par ce dernier. Un remboursement n’est possible que si la transaction est annulée par une clause suspensive.
De manière générale, le vendeur réclame un montant à hauteur de 10 % du montant total de l’acquisition. Au cas où cette somme semble trop importante pour vous, il est possible de demander au vendeur de baisser ce pourcentage. Dans la majorité des cas, le vendeur propose une réduction qui tourne autour de 5 %. Certains demandent à l’acheteur de verser une garantie obligatoire plus allégée, allant de 1000 à 5 000 euros.
En somme, retenez que si vous avez convenu de verser un acompte au vendeur, vous devez être d’accord sur le montant fixé avant la signature. Le montant convenu entre les deux parties est mentionné sur le contrat.
La somme est ensuite versée par virement bancaire au notaire. Ensuite, elle est déposée sur un compte bloqué prévu pour la conclusion de l’achat immobilier, appelé « compte séquestre ». Les fonds ne pourront être débloqués que lorsque la transaction se conclut. Au moment de signer le contrat de vente définitif, ce montant sera déduit du prix de vente global.
Un contrat d’avant-vente n’est pas forcément conclu devant un notaire. Vous pouvez le signer directement avec le vendeur ou une agence immobilière sans la présence d’un intermédiaire. Toutefois, cette option ne vous offre pas une sécurité juridique pour votre transaction.
En revanche, en choisissant de signer devant un notaire, vous bénéficiez de privilèges non-négligeables pour la suite des négociations. Tout d’abord, c’est au notaire de rédiger la promesse de vente en s’assurant que l’ensemble des documents devant compléter le dossier sont présents. Ensuite, il se porte garant de la légitimité de votre contrat d’un point de vue légal. De plus, vous êtes sûr de bénéficier de l’accompagnement d’un professionel pour la rédaction des clauses suspensives ou de potentiels litiges vous opposant au vendeur.
Si vous optez pour la signature d’un acte de vente provisoire sans notaire, vous encourrez plusieurs risques qui pourraient fragiliser l’accord. Le premier est l’omission de certaines clauses obligatoires sur le compromis de vente. En second, vous pouvez oublier d’inclure certains justificatifs devant impérativement être fournis avec le contrat.
Ces risques conduisent inévitablement à un report de la date de début du délai de rétraction. Celui-ci sera à nouveau défini lorsque les mentions seront ajoutées ou que les justificatifs seront remis à l’acheteur.
L’application de la loi Macron du 6 août 2015 donne à tout acheteur d’un bien immobilier le droit à un délai de rétraction de 10 jours. Vous pouvez donc vous rétracter durant ce délai sans condition et sans faire l’objet d’une quelconque pénalité. Si vous aviez versé un acompte au vendeur, le bénéficiaire doit vous le rendre dans son intégralité.
Tout futur acquéreur particulier ayant signé un compromis de vente bénéficie de ce droit de rétraction. Cela est valable pour ceux qui ont fait appel à un notaire ou non. S’il désire annuler l’accord signé, il peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour lui faire part de sa décision. En revanche, le vendeur ne jouit pas de ce privilège. Il ne peut en aucun cas se rétracter durant ce délai, une fois que le document est signé.
Le délai de rétraction de 10 jours démarre dès que la promesse de vente vous est transmise par lettre recommandée. Dans la mesure où une pièce obligatoire ne figure pas dans le dossier, ce délai est décalé jusqu’à ce qu’il soit complété.
À noter que les jours fériés et les week-ends sont compris dans le décompte. Néanmoins, il existe une exception qui stipule que si le délai arrive à échéance un jour férié, il est repoussé au prochain jour ouvré. La date d’envoi du courrier par la Poste est celle utilisée pour procéder à la vérification du respect des délais.
Ils ont osé franchir le pas, pourquoi pas vous ?