Comment gérer les travaux en copropriété ?

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Il est indispensable pour qu’un immeuble maintienne son charme et sa beauté d’effectuer périodiquement des travaux d’entretien ou de rénovations. Néanmoins, en copropriété, ils sont parfois facteurs de tensions et de désaccords. Cet état de choses est aussi amplifié par le manque d’informations sur le sujet. Il convient donc de se munir de toutes les règles et les procédures nécessaires pour procéder à la réalisation de telles actions. Cette précaution vous mettra à l’abri de toute déconvenue avec les autres propriétaires. Quelle est alors la procédure à respecter pour exécuter ce type de travaux ? Voici tout ce que vous pouvez savoir sur le sujet.

La préparation des travaux de copropriété

Comme pour toute activité, la planification des travaux dans un immeuble en copropriété est importante si vous souhaitez réussir ce projet. Cette étape vous permettra de faire un état des lieux, de faire ressortir les dysfonctionnements dans le bâtiment et de ce fait, vous pourrez déterminer chacune des actions à mener.

Aussi, la planification permettra à chacun des copropriétaires d’avoir une idée claire de tout ce qu’il y aura lieu de faire. Plusieurs questionnements seront soulevés à cet effet et ils seront relatifs :

  • aux coûts des travaux ;
  • aux prestataires de service ;
  • et aux délais d’exécutions du projet.

 

Le conseil de copropriété est l’organe qui s’occupera de régler et de coordonner tout le processus. Cette étape a pour vocation de donner de la transparence à tous les travaux dans la copropriété, mais aussi de faire des économies parce que chacun des travaux à mener aura été mûrement réfléchi, planifié et chaque imprévu sera donc anticipé.

La copropriété, l'essentiel à retenir

La copropriété, c’est une organisation juridique du droit de la propriété (en référence à la loi 65-557 du 10 juillet 1965). À l’intérieur de cette organisation, chacun des copropriétaires possède au minimum un bloc constitué d’une aile privée (place de parking, appartement, cave, etc.) et d’une aile commune (voie d’accès, ascenseurs, couloirs, escaliers, espaces verts, etc.). Ces deux ailes forment bien évidemment une seule et même partie. Les travaux en copropriété sont en conséquence l’ensemble des actions d’aménagement faites sur ou dans un immeuble en copropriété. Vous l’aurez de ce fait deviné, il existe deux types de travaux en copropriété : ceux sur les espaces privés et ceux sur les espaces communs.

Les travaux sur les parties privatives

Chaque copropriétaire a la possibilité sans aucune contrainte de faire plusieurs travaux d’aménagement dans son aile personnelle. Ces actions ne demandent pas l’approbation générale et ne seront pas comptabilisées par le syndicat de copropriété. Ce projet implique seulement le copropriétaire lui-même et il prend toutes les dépenses à sa charge.

En revanche, si l’aménagement prend en compte des espaces publics de la copropriété telle que : les façades, le plancher, les murs porteurs, etc., la prise de décision tient compte de l’opinion de la communauté des copropriétaires. Aussi, pour mener à bien les travaux de rénovation sur un édifice ayant plusieurs propriétaires, il est recommandé de jeter un coup d’œil sur les règlements établis à cet effet.

Par ailleurs, vous devez respecter plusieurs critères afin de rendre plus facile l’exécution de vos travaux. Il s’agit entre autres de :

  • se conformer aux règles d’usage en matière de copropriété ;
  • respecter la destination de l’immeuble ;
  • ne pas causer un dommage à l’esthétique de l’immeuble ;
  • ne pas déranger les autres copropriétaires.

 

Il est important de rappeler que la destination d’une propriété correspond à toutes les caractéristiques de cette propriété. Vous avez entre autres :

  • l’aspect intérieur et extérieur ;
  • l’installation du bâtiment ;
  • l’utilisation des locaux ;
  • l’esthétique ;
  • les équipements ;
  • les services collectifs.

 

Retenez que dans le cas où les exigences susmentionnées ne sont pas observées, les travaux doivent être validés par l’association de la copropriété ou dans certains cas le tribunal.

Les travaux sur les parties communes

Pour les travaux au niveau des parties communes, il convient de prendre l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est obligatoire d’avoir une certaine majorité de voix avant toute action. La majorité indispensable avant l’exécution d’une action à l’intérieur d’un bâtiment varie. Il faudrait plus des deux tiers des voix lorsqu’il s’agit des espaces communs tels que les jardins, cages d’escalier, couloirs, etc. Vous devez avoir 51 % des voix s’il faut mener des travaux obligatoires et requis par la loi, par exemple le respect des normes d’incendie ou d’isolation, l’aménagement et la mise à jour des ascenseurs, etc.

Les travaux effectués le plus souvent sont ceux qui se rapportent à l’entretien (rénovation de façade, maintenance des ascenseurs). Il y a aussi les travaux d’amélioration, ce sont les actions d’aménagement permettant au bâtiment de faire peau neuve sans un changement au niveau de la destination. Enfin, vous avez les travaux urgents, dont l’initiative émane généralement du syndic, dans le cadre de sa mission de garant du bien-être de l’immeuble.

Certains espaces, comme les terrasses ou les balcons sont habituellement les plus sujets à des désaccords en matière de copropriété. Il convient de savoir que malgré le fait que leur usage soit propre à un seul individu, c’est une partie commune dont l’aménagement doit être décidé à l’unanimité et en accord avec la destination de l’immeuble.

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La validation de l’assemblée générale

Dans l’optique d’éviter toute déconvenue dans l’exécution de ses travaux, notamment ceux nécessitant une autorisation, il convient pour le copropriétaire concerné de faire passer une demande de validation à l’assemblée générale. Ceci se fera par le biais du syndicat de la copropriété. L’autorisation est obtenue grâce à l’obtention de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale peut donner son approbation pour des travaux déjà exécutés. Ceci peut se faire par un accord spécifique ou indirectement en interdisant toute action de sanction du syndic à l’encontre du copropriétaire concerné. Néanmoins, si un copropriétaire, choisit d’exécuter de son propre chef, sans tenir compte des interdictions des travaux touchant des parties communes, il perd la possibilité d’obtenir de la part d’un juge, la ratification à postériori des réalisations faites.

La décision du tribunal

Lorsque le copropriétaire fait face à un refus de la part de l’assemblée générale, il peut faire recours à un tribunal. Ce dernier tranchera pour confirmer si la réponse de l’assemblée est abusive ou justifiée. Le syndicat ou même encore un seul copropriétaire peut obtenir la destruction des réalisations irrégulières. Le copropriétaire fautif aura donc pour obligation de remettre en l’état les espaces. Dans le cas d’une occupation personnelle d’un espace commun, le syndicat à 10 ans pour agir et la prescription en la matière est de 30 ans.

Le financement des travaux en copropriété

Lorsqu’une décision de travaux est prise en Assemblée générale de copropriété, elle fait automatiquement appel à la participation financière de tous les copropriétaires selon le principe de la quote-part. Cela implique alors qu’au fur et à mesure que les travaux évoluent, le recouvrement se fait auprès de chaque copropriétaire.

Cet appel de fonds extraordinaire n’est pas forcément une bonne solution, car il implique parfois pour certains une lourde charge financière. Heureusement, à la suite de la loi de la copropriété votée fin 2018 et mise en application en janvier 2019, une contrainte est faite afin de mettre en place une réserve pour arriver à faire face au poids que peuvent constituer les travaux. Ainsi, la totalité des copropriétaires doit chaque année contribuer à hauteur de 5 % du total des dépenses de l’année passée, au fond de réserve. L’emprunt qui est également une solution de financement n’est pas souvent utilisé outre pour des travaux de grande envergure.

Toutefois, comme précisez plus haut, la planification des travaux de copropriété de votre immeuble faite par votre conseil de copropriété, vous permettra d’avoir une idée claire de la charge financière qu’il représente. Vous pourrez ainsi, vous aussi, vous planifier et faire face efficacement à cette situation.

Il n’est pas nécessaire de dire que si c’est vous qui engagez des travaux pour une partie personnelle, c’est vous qui payez bien sûr. Néanmoins, il faudra veiller à ce que les choix faits restent en accord avec l’esthétique et le standing de la propriété au risque de vous voir interdire les travaux de ce genre.

Si vous vous sentez incapable de faire face à cette situation, vous pourrez toujours faire recours à des spécialistes de ce type de travaux. Ils sauront vous apporter solutions et entière satisfaction.

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